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手机澳门赌场官方网址,顾村地块此次以 58.05 亿元的价格成交 《中国经济周刊》记者 劳佳迪 摄

《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 实习生 钱威丞 | 上海报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第22期)

电子地图上找不到“苏家浜路”,附近也还没有设公交车站。它与潘泾路交会处距离上海市中心地标人民广场约有19公里。它所在的板块以顾村公园闻名,早春那里是上海的赏樱名地,不过距此也有4.2公里之远,而最近的地铁站就在那里。

5月31日,5位工人正七手八脚地清理着这块乱石丛生的荒地,他们从上午就一头扎进了荒草堆,黄昏时分才接近收工。“这里明天要拍卖,所以清理一下碎土和垃圾,让它更‘好看’一点。”一位工人对《中国经济周刊》记者如是说。

6月1日上午,“宝山新城顾村a单元10-03、10-05地块”如期开拍。记者了解到,超过40家房企领取了申请书,真正参加竞买的申请人名单一直在拉长,临到开拍前一日还有两家房企加入“逐鹿”,最终达到了24家。而从这份名单上看,几乎耳熟能详的大开发商全员到齐,席卷了大半个地产圈。

上午11点02分,在一轮又一轮“心跳加价”后,这个起价14.39亿元的“香饽饽”花落信达地产,成交价高达58.05亿元,溢价率306.53%,远远超过了市场早先分析的140%~180%中间溢价率。

这个价格意味着昔日“荒地”摇身变成“金矿”。去除商业和自持住宅,楼板价达到4.81万元/平方米,相比此前2.2万元~2.8万元/平方米的预估价几乎翻番。如果按照业内流行的保本售价算法,未来价格将冲上7万元/平方米。

要知道,就在半年前,这个单价还可以买到位于内环内北外滩板块的豪宅。但对于这次土拍结果,许多围观人士却表示淡定。因为刚刚过去的“土地红5月”已有三块地处外环外的地块成功揽金500亿元,其中周浦地块保本售价逼近8万元/平方米已然抬高了大众预期。

上海原本就高烧不退的土地市场在儿童节再次上演血色恩仇,谁也不知道这场盛宴还将持续多久,眼看着单月土拍成绩可以秒杀三四线城市全年销量总额,“地王”已经成为新一代网红名词。

新“地王”周边两条都是地图上找不到的新路

顾村地块的拍卖现场几乎陷入疯狂,信达最后的落槌是经过了和金茂、绿都的多轮死磕缠斗,最终才杀出重围。在场房企“土豪”的举牌出价以秒读数,主持人甚至因为应接不暇而将56亿口误说成95亿。

不可否认,这几年宝山确实一直是北上海住宅成交“一哥”,但究竟是何方神圣可以承载逼近5万元/平方米的楼板价?毕竟仅仅半年前,7万元/平方米的价格还能买到市区黄金地段的一手房,即使是现在,内环内商圈繁荣的打浦桥和浦东高大上的花木二手房单价也不过7万出头。

“苏家浜路、宝荻路?不知道在哪里,都是新路,路牌都没有。”5月31日,一位在待拍地块用挖掘机铲土的工人对《中国经济周刊》记者这样表示。根据土地出让信息,顾村地块东至潘泾路,南至苏家浜路,西至宝荻路,北至白荡河路,但记者实地踩点发现,不仅电子地图上找不到苏家浜路和宝荻路,苏家浜路的路牌还没有竖立,甚至无法判断确切的起止位置。

“从目前的交通便利程度看,这块地的区位优势还不如我住的地方,一样都是要坐宝山3路去顾村公园坐7号线,这里要坐8站,我家只要坐两站。”家住宝山顾村板块的陆小姐告诉记者,由于她住的是酒店式公寓,楼下即是中介一条街,所以对周边房价了如指掌,“现在我这里附近的二手房房价是3万元/平方米出头,如果新的这块地要卖7万元/平方米才保本,等于这一两年房价要翻一倍还不止。”

不过,此次参与竞拍的地产大咖们显然有自己的逻辑。“顾村本来就是上海比较有名的外环外刚需板块,随着人口导入结构和规划的不断完善,去年以来新房类逐渐变成刚改,所以涨幅是有需求支撑的。”一家竞拍房企的市场部研究员告诉《中国经济周刊》记者。

从宏观规划看,今年3月“新顾城”规划批复落地,规划人口14.2万人,周边辐射人口40万,随着1号线和3号线沿线的饱和,串联浦东的轨交动脉7号线确实颇具价值潜力。到2020年底,15号线和18号线建成还将使顾村板块成为三轨交接地。另一方面,世界外国语学校和华山医院入驻顾村也成为了重要驱动力。

但也有观察人士表示,随着上海多个城市副中心崛起,几乎每片在拍的土地都可以找到地缘上的概念,“从5月的三个地王看,周浦靠近迪士尼,泗泾挨着大虹桥,南桥算是傍上前滩,要找概念和蓝图总能找到,最有效的还是要和自己的历史竞拍价纵向比较。”

《中国经济周刊》记者注意到,顾村板块上一次的成交地块要追溯到2014年12月,金地朗诗平安联合体以26.8亿元折桂,当时的楼板价只有1.38万元/平方米,换言之,在一年半的时间内,板块楼板价已经涨了约3.49倍。而再往前追溯则是2013年中国铁建房地产以1.05万元/平方米楼板价夺魁,可见去年以来土地市场的火爆程度远超前两年。

“张江男”辐射,“地王”附近在售楼盘封盘待涨

不过,就记者采访的结果看,多数业内人士还是对6月1日的土拍结果泰然处之,这与上海土地市场的“红五月”密不可分。5月上海土地市场几乎刷新了所有人的三观,尤其是5月18日,周浦地块被保利以54.5亿元的价格拍得,地块挂牌起始价格为13.77亿元,溢价率达到296%,楼板价43607元/平方米。扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际可售面积楼板价在55000元/平方米左右。按照业内普遍测算,未来周浦保本售价将达到7.9万元/平方米,这在外环外板块堪称绝无仅有。

当天的土拍现场面对连续的疯狂报价,主持人甚至带着哭腔请诸位“冷静”,但仍然挡不住“买买买”的节奏。据悉,周浦地块出让条件相当严苛,其中规定有15%的面积需要自持70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品;且自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证,但这些附加条件在已经“炒红眼”的上海土地市场上依然成为浮云。

6月1日,《中国经济周刊》记者来到这块已经落槌十几天的“明星板块”,从上南路进入渡桥路,一下车就有多位中介业务员围拢上来。周浦地块北侧,紧邻着三个新楼盘:世茂云图、中骏·柏景湾和阳光城御景湾。

中原地产物业顾问朱茂松告诉《中国经济周刊》记者,三个新盘目前都已经无房在售。其中,阳光城御景湾全部售罄,但世茂云图和中骏·柏景湾的未售房源是在5月18日保利拍得周浦地块的当天,全线封盘。

“从目前来看,对周浦这边区域比较感兴趣的群体中,‘张江男’是主力,如果驱车,我们这里距离张江高科技园区车程也就20分钟,封盘前我们这里和张江区域的新房比有价格上的优势。”世茂云图客户经理杨坤则对《中国经济周刊》记者解释。

“张江新房源相当稀少,万科翡翠公园已经卖到了6万多、7万一平方米,我们封盘之前单价是4.2万~4.8万左右,开盘之后的涨幅还没有确定,但至少涨幅会在5000元/平方米以上。”杨坤告诉记者。

顾村地块清理现场 《中国经济周刊》记者 劳佳迪 摄

城市扩容,外环外板块全面崛起

5月除了周浦外,在11日还连续诞生了三个“地王”,无一例外都是外环外板块。第一块拍出的是奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块,这个暂无地铁停靠、商业配套也还欠缺的地块引来24家房企参与竞拍,包括“大咖”中铁、碧桂园、象屿、格力等,最终象屿以21.5亿元拍下,溢价率126.25%,楼板价达到22625元/平方米,楼板价直追在售的新楼盘报价。

紧接着,与浙江接壤的松江区两个地块上演了抢夺“地王”的角逐。松江泗泾sjsb0003单元10-05地块被格力以19.65亿元的总价竞得,楼板价达3.77万元/平方米,就在围观者纷纷大呼“看不懂”之际,这个“地王”纪录仅仅维持了不到半小时,剧情再度反转,融创以30.05亿元竞得sjsb0003单元12-01地块,溢价率111.62%,楼板价达到了38291.33元/平方米,成为新晋“地王”。

据记者调查,泗泾地块附近在售的楼盘精装均价大约是3万元/平方米,而泗泾两幅地块的楼板价都已经轻松超越在售楼盘的市场价,在火热预期下,“面粉比面包贵”成为了上海楼市常态。

多位接受记者采访的地产人士都表示,随着城市功能的不断外扩,未来可能要用东京的城市版图来衡量上海地产,也就是在城市内打造多个中心,而不再仅仅是现在这种简单用“环”作为准绳的规则。

“游戏规则可能要变了,当地铁四通八达,各个板块中心崛起,商圈丛立,原先一些外环外的购房者完全不用再到传统的‘市中心’购物消费,只需要根据自己上下班的交通半径来选择位置,所谓内环、外环的概念会越来越淡化。”记者从不同地产人士处都听到了类似的说法。

“比如我们这里还有一部分就是借光世博前滩,那边正在建很多大型综合体、办公楼,政府意在把世博前滩建设成第二个陆家嘴,那边会有一大批人有买房需求,这部分人群一开始都是在三林买房,但现在三林已经没有新房可卖了,我们这边是离三林较近的住宅区域,接下来世博前滩、三林这批人都会到我们这里来买房,像张江那边一开始也是往唐镇转移,现在唐镇满了,这批人就也开始向我们这里转移,未来还会持续有新的地块出让,这里最终会形成一个3.8万人左右的大型住宅聚居区。”世茂云图客户经理杨坤对记者如是说。

事实上,未来18号线开通后,周浦将会彻底摆脱交通上的钳制,加上龙阳路站可以直接换乘16号线通往迪士尼,这些利好也在加大马力地将它打造成区域性的中心。

上海“地荒”,开发商宁可“作死”不愿“早死”

上海3·25房产新政出台只有两个多月,虽然成交出现大幅坍塌,一级市场热度非但不减反而愈演愈烈,从5月到6月,每一次土地竞拍都呈现出众家疯抢的状态,即使是没有拍得土地的开发商也不愿意错过盛宴,在公告里大秀存在感。

5月19日,三湘股份就发布公告称,为增加该公司经营性土地储备,增强可持续发展力,计划参与近期上海市某块经营性土地使用权的竞买活动。

日前,中渝置地副主席及董事总经理林孝文也在股东大会上表示,公司去年出售7个位于内地二三线地区项目,套现近100亿元,套现所得资金会改为投资于更高回报的城市,如北京、上海等内地一线地区。

“大家为什么要这么高的价格非理性拿地?我也问过两个开发商朋友,他们都笑称‘要么早死、要么作死’,这还是我在圈内非常要好的朋友。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时坦言。

“房企每年都有拿土地的压力,上海2015年土地供应比2014年大概降了三成,2014年比2013年也是减了两成,住宅用地将越来越少,开发商越是在一二线布局,每年的财报数据相对来说就越漂亮,上海是最大的热土,为什么苏州南京这些地方近期也是地王频出?都是因为在上海拿不到地,因为房企每年拿土地有指标,今年完不成,两年以后你的业绩就会很难看。”卢文曦对记者解释道。

据记者了解,上海建设用地规模目前已经十分接近政策的“天花板”,未来可供开发的土地只剩约5%。2015年底上海市委公布的“十三五”规划提出,截止到2014年,全市建设用地已达3124平方公里,开发强度为46%,远远超过纽约、东京、香港等国际大都市。“十三五”规划建设用地要实现负增长,就是到2020年要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。这意味着未来5年,新增建设用地只有约60平方公里。

实际上,近年来上海住宅用地供应已经逐年递减,也成为开发商如今孤注一掷的决策参考。2013年,上海住房用地计划供应量为1000公顷;2014年,这一数值减少了三成,为700公顷;而到了2015年,商品住宅供应计划面积更进一步缩减至400~600公顷,其中还包含有保障性住房面积。

在周浦地王附近哄抢生意的中介 《中国经济周刊》记者 劳佳迪 摄

业内预测:“地王”豪赌未必赚钱

根据业内的开发周期计算,2015年出让的土地大概会在今年的年中或者下半年集中入市,而今年出让的土地也会在未来2~3年投入市场,现在看起来失控的土地市场会不会届时甩出现实的“耳光”?

“周浦拍地的时候第一波加价就吓掉了一批人,第一次举牌就加了7亿,主持人都在说‘冷静,冷静’,其实历来地王的日子未必是好过的,表面很光鲜,但整个项目做下来,利润未必很高,光给你树个名头,你挣不到多少钱。”卢文曦对记者直言,“如果是对于一些在上海拿地的新房企,不赚钱可以赚个名气,但真正获益的其实是周边的一些项目和二手房,像之前的大宁地王、长风地王都是这样,一拍下来,周边楼盘就涨了15%。”

按照卢文曦的算法,周浦所谓“保本售价”并不靠谱,“不看溢价率,主要看楼板价和周边项目的差价,一般来说,‘面粉接近面包’,或者面粉比面包高个百分之二三十,将来盈利还有希望,周浦这个要达到百分之五六十,绝对是偏高的,未来的销售有很大压力,等于对赌一年以后,房价暴涨50%。”

中原地产首席分析师张大伟也对《中国经济周刊》记者分析称,并不看好现在“地王”未来的盈利。“在我看来,周浦这种价格,销售端肯定都是不合理的,因为现在房价市场起码稳定下来了,按照开发周期来看预期可能是一两年之后,现在它的预期可能拖长到三四年之后,毕竟三年前,2012年左右上海的价格到现在起码涨了50%,大部分企业都在抢地,因为它相信这个逻辑,对于未来房价的上涨空间,从目前的收入端或者需求端来看,它是支撑不了这么翻倍的涨幅的。”

不过,张大伟认为,其中有一个货币供应端的变量,“2008年的时候上海的均价才1万块钱,正是因为货币超发的结果导致了房价飙涨,对于企业来说,它是从资金和人口两个方面考虑的,从人口角度来看,上海的人口增幅放缓了,人口的收入增幅也没有那么快,但如果考虑到供给端,土地供应减少,货币又超发,开发商还是抱着豪赌的心态,因为房价已经是一个货币现象,从这个角度看,‘地王’的预期价也未必一定达不到。”

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2016年第22期《中国经济周刊》封面